Недвижимость 2013: Тенденции уходящего года

Занятную аналитику выдало на минувшей неделе одно довольно крупное агентство недвижимости Подмосковья. Специалисты подсчитали, что меньше чем из расчёта стоимости квадратного метра жилья в размере 150 тысяч рублей, на вторичный рынок покупателю можно не соваться. Чтобы стать жителем Подмосковья нужно минимум 750 тысяч рублей, рассчитали специалисты — столько, по их сведениям, стоит комната в четырёхкомнатной квартире в Серпухове... 

По данным того же агентства, второе по дешевизне предложение - ещё одна комната в квартире - тоже в Серпухове. Как и самая дешёвая однокомнатная. Получился, прямо не Серпухов, а захудалая окраина с самым дешёвым, а значит, самым непрестижным жильём. Ещё интереснее стало, когда мы обратились в серпуховский офис этого агентства, и его сотрудники, получив ссылку на публикации своих же коллег, искренне удивились и сообщили, что к ним за подобной информацией никто не обращался. Так неужели в Серпухове самое дешёвое вторичное жильё в Подмосковье? - что скажут на это эксперты.

Что повлияло на цены

         2013 год для вторичного рынка был достаточно спокойным и ровным. Но это не значит, что не было никакой динамики. В начало года рынок входил на подъёме, цены на недвижимость росли, и в этом нет ничего удивительного - из года в год постепенный рост цен составляет от 7 до 10%. Для примера, если в начале 2012 года однокомнатная хрущёвка в Серпухове площадью 31 кв.м. стоила 1,7 миллиона рублей, то сегодня она стоит 1,9-2,1 миллиона рублей. Такие данные привели в серпуховском Городском агентстве недвижимости.

         По мнению экспертов, локальное влияние на рынок вторичного жилья в Серпухове оказал приход крупного застройщика с новыми жилищными проектами - компании «ПЖИ», которая объявила о реализации квартир в строящемся жилом комплексе «Жемчужина» на Ногинке. В чём выразилось это влияние?

         - Увеличилось количество предложений на рынке вторичного жилья по той причине, что люди собрались переехать в новые квартиры. Они инвестируют в «первичку» и с этим тоже связано повышение цен на вторичное жильё. Люди хотят взять больше за своё старое жильё, чтобы по-минимуму рассчитаться за новостройку, - отметила генеральный директор Городского агентства недвижимости Любовь Голубева.

         По идее, увеличение числа предложений должно было  снизить стоимость недвижимости на вторичном рынке, но этого не произошло. Влияние первичного жилья на вторичное выразилось в другом: «Квартиры в домах новой застройки в Серпухове, именно потому что это новая застройка, в новостройках сдержали рост цен. Новые предложения существенно опускают вторичку по уровню комфортности и престижности. Растёт качество жилья», подчеркнули в агентстве. Проще говоря, народ, глядя на новостройки, не хочет жить в квартирах с маленькими, тесными кухнями и прочими «неудобствами». Коль покупать квартиру, так такую, в которой есть где развернуться - это как минимум. Для сравнения, десять лет назад трёхкомнатная квартира площадью 62 кв.м., в центре города, в кирпичной девятиэтажке была самым спрашиваемым, популярным вариантом. Но как только появились новостройки и площади однокомнатных пошли от 42 до 56 кв.м., ликвидность прежнего жилья упала.

         «Эксклюзивы» - не показатель

         Почему же цены на вторичку не пошли вниз? «Инфляция и рост цены квадратного метра, - аргументировала Любовь Голубева. - Новостройки отсеяли лишь спекулятивные цены».

         Кроме «ПЖИ», влияние на вторичку в Серпухове в 2013 году оказали и другие компании - «Серпуховнефтепродуктсервис», «МиКС» и «СУ-155», которые тоже заняты жилищным строительством. А вот из чего исходили специалисты, решившие, что именно в Серпухове находится «ценовой пол» - сказать сложнее. Особенно если учесть, что на фоне понижения ликвидности вторичного жилья, «комната в квартире» вовсе кажется далёким понятием.

         - По данным нашего агентства, самая дешёвая двухкомнатная квартира в Серпухове, расположена в общежитии на ул. Российской, в «Сайгоне», - добавила риэлтор агентства Светлана Лукашевская. Впрочем, при обсуждении параметров квартиры, выяснилось, что она условно «двухкомнатная», а если хорошо присмотреться, то и условно «квартира»...

         Зато в Серпухове есть однокомнатная за 4750000 рублей (!) площадью 56 кв.м., перепланированная в двухкомнатную и отремонтированная с применением всевозможных технологий комфорта. Самые незатейливые из них - полы с подогревом и джакузи в ванной. Расположена она на ул. Советской, 70-а, в кирпичном доме, построенном компанией «Серпуховнефтепродуктсервис».

         Однокомнатные от 1,5 млн

         Но это, скорее, эксклюзивы по-серпуховски. О таких вариантах интересно знать, но тенденции по ним не установишь. Что же касается более-менее типовых предложений, то в течение 2013 года однокомнатную квартиру в Серпухове реально было приобрести по цене около 2 миллионов рублей. Светлана Лукашевская привела примеры. По данным агентства, за однокомнатную площадью 32 кв.м. в центре Серпухова просят 2250000 рублей. Квартира на ул. Оборонной, 19 (в районе 45-й базы) площадью 41 кв.м. стоит 2500000 рублей. Впрочем, есть и «недоквартиры» (конечно, в сравнении с новой застройкой), такие как на ул. Крюкова, к примеру - там, сказали, даже кухня есть... А стоит малогабаритка около 1,5  миллионов. «1,75 миллиона рублей - это самая нижняя планка более-менее адекватной цены для однокомнатных», заключает Светлана Лукашевская.

         Двухкомнатные от 2,1 млн

         Теперь о двухкомнатных. Типичная серпуховская двушка, по оценке риэлторов, продаётся в хрущёвке на ул. Захаркина за 2,1 миллиона рублей. В доме на ул. Чернышевского двухкомнатная по такой же цене. «Если мы говорим про площадь 43 - 45 кв.м., то адекватная цена 23500000 - 2500000 рубля. Люди, которые чуть-чуть квартиру сделали получше, отремонтировали, они сразу выставляют от 2500000 рублей», комментирует Светлана Лукашевская.

         Трёхкомнатные от 2,6 млн

         Трёхкомнатная квартира - мечта советского человека. Сегодня это уже не так, как раньше, но шарм просторного коридора и большой кухни сохранился: «На 7-м этаже 16-этажного дома на ул. Центральной, 142, с застеклённой лоджией, с отделкой, а главное площадью под 90 кв.м. сейчас продаётся квартира за 3850000 рублей. Это очень хорошее предложение! Средняя цена такой квартире 4 - 4,1 миллиона рублей», отметила риэлтор. Для сравнения «трёшку» в серпуховской хрущёвке, вне особой зависимости от района расположения, можно приобрести  за 2,8 миллиона рублей. «Вот есть и за 2600000 рублей, трёхкомнатная на ул. Чернышевского. И никто не покупает», добавили в агентстве.

         - Никому не нужны квартиры не лучшего качества, - прокомментировала Любовь Голубева. - Критерии, требования возросли. Люди смотрят планировку. Вот, к примеру, трёхкомнатная, 59 кв.м., на ул. Ворошилова. За неё просят 3,7 миллиона рублей. И она будет ещё долго продаваться...

         А трёшку 60 кв.м., в доме на площади Ленина, 12, за 3,1 миллиона рублей, по мнению экспертов, продадут быстрее - «здесь люди реально хотят продать», сказали в агентстве.

         Четырёхкомнатные от 3,3 млн

         Есть в Серпухове и «сталинки». В центре города, с высокими потолками и старой сантехникой. Два плюса на минус дают плюс: квартиру общей площадью 92 кв.м. на ул. Советской, 57 продают за 4100000 рублей. Есть и более сдержанные предложения - близкая по площади четырёхкомнатная на ул. Чернышевского стоит 3700000 рублей. А на площади 49-й Армии за четыре комнаты просят 3300000 рублей. «Это зажатые завышенные ожидания, - охарактеризовали разброс цен в агентстве недвижимости. На самом деле быстро продают квартиры только те, у кого цены не самые высокие самые низкие. Остальные - висят на продаже годами.

Поэтому говорить о реальной стоимости жилья на вторичном рынке довольно сложно - цены, по которым проводятся сделки, самые правильные, но информация по ним закрыта для всех, кроме налоговой. Ни одно агентство недвижимости не станет их достоверно указывать, дабы «не светить» размеры вознаграждений риэлторов.

         Прогноз на 2014 год

         Для чего мы провели этот анализ? Прежде всего, для того, чтобы показать, что Серпухов отнюдь не у нижнего края ценового диапазона на вторичного рынка жилья. Край этот вообще невозможно привязать к территории - как показали эксперты, критерии выбора при покупке жилья у людей другие. Важнее метраж, планировка, комфортность — то есть, качество квартир. А вот что сохранилось, так это общая для всех тенденция: граждане по-прежнему инвестируют в более дорогие, более просторные и более новые квартиры, нежели у них есть.

         Что будет с ценами на жильё в 2014 году? Да то же самое, что и в 2013-м, заверили риэлторы. Если в стране не будет никаких потрясений, экономика не претерпит переломов, инфляция будет прогнозируемой, а ипотека и программы жилищного кредитования банков щадящими. Как изменятся цены на объекты, которые выставлены на продажу?.. На это в Городском агентстве недвижимости ответили так:

         - Люди, которые сами собираются продать квартиру, они точно так же заходят в интернет, смотрят, почём продают другие, выбирают наиболее дорогие объекты и рисуют свою цену. Полгода квартира не продаётся, год её не покупают. И когда им десять раз позвонят и скажут «Вы с ума что ли сошли?!», тогда происходит корректировка в сторону уменьшения, - заключили в агентстве недвижимости.

         Сейчас, в конце года, обнаружилась ещё одна тенденция: рынок вторичного жилья притих - продавцы приостанавливают продажи в надежде на рост цен в новом году. И это едва ли разумно.

         - Ждать роста цен на недвижимость, которую ты продаёшь, может быть рискованно, - считает Любовь Голубева, - ведь за тот же период могут возрасти цены и на недвижимость, которую собираешься купить. В основной массе люди по-прежнему продают жильё не ради денег, а чтобы решить свой квартирный вопрос. И с этой точки зрения нет никакого смысла откладывать с покупкой жилья.

 

         Максим Баль

Форма обратной связи

E-mail*

Имя*

Телефон*

Тема сообщения*