О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОННОГО РЕЖИМА ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Количество квартир, приобретаемых в новостройках по договорам долевого участия в строительстве, растет с каждым годом. Возможность приобрести качественное, современное жилье на этапе строительства, когда стоимость квадратных метров существенно ниже, чем в готовом жилье, привлекает большое количество покупателей.

В этой статье Вашему вниманию предлагается рассмотреть вопрос законного режима имущества супругов в рамках оформления прав по договорам долевого участия в строительстве.

Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

В предыдущем номере журнала мы подробно рассматривали вопросы, что является совместным имуществом, нажитым в период брака, а что является имуществом каждого из супругов отдельно. Гражданский кодекс РФ регулирует эти вопросы в ст.256, а Семейный кодекс в ст.ст. 34, 36.

Закон регламентирует участие в долевом строительстве путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве.   (Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (п. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

На практике бывает, что   участник долевого строительства оплачивает стоимость будущей квартиры либо непосредственно перед государственной регистрацией договора, либо в течение определенного, как правило, непродолжительного, периода времени после государственной регистрации договора (отсрочка либо рассрочка оплаты). 

Таким образом, момент оформления права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости может значительно отстоять во времени от момента заключения договора участия в долевом строительстве и оплаты стоимости будущей квартиры. Между этими событиями может пройти несколько лет. 

До оформления права собственности объект недвижимости юридически еще не существует, можно говорить лишь о неком "виртуальном" объекте долевого строительства, который с точки зрения Закона никак не может быть отнесен к категории вещей. 

Рассмотрим в рамках настоящей статьи следующие ситуации: 

Ситуация первая

Одним из супругов до брака заключен договор участия в долевом строительстве и произведена полная оплата по данному договору за будущую квартиру.(т.е. оплата произведена до брака), но право собственности на неё оформлено уже в период брака, при действующем законном режиме имущества супругов (режиме совместной собственности). Относится ли такая квартира при разделе к общему имуществу супругов или к индивидуальной собственности того из супругов, который до брака заключил на свое имя договор участия в долевом строительстве и уплатил полную цену по нему? 

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации полная оплата по договору участия в долевом строительстве была произведена одним из супругов до брака за счет собственных средств, оформленный в последующем, в период брака, в соответствии с данным договором объект недвижимости не включается в состав общего имущества супругов, его следует отнести к индивидуальному имуществу супруга (участника долевого строительства). 

В отношении имущества, приобретенного хотя и в браке, но на средства одного из супругов, принадлежащие ему до вступления в брак, следует применять правовой режим раздельного имущества супругов

Ситуация вторая

Одним из супругов до брака заключен договор участия в долевом строительстве, однако оплата по данному договору (полностью либо в части) производилась уже в период брака; в период брака было оформлено и право собственности на квартиру, переданную в рамках договора участия в долевом строительстве. К какой собственности (индивидуальной или совместной) следует отнести в данном случае объект недвижимости при разделе общего имущества супругов? 

Если оплата по договору участия в долевом строительстве была полностью произведена в период брака, квартиру следует отнести к общему имуществу супругов т.к. оплата за будущую квартиру и оформление права собственности производились в период брака.

Если же в период брака производилась уплата только часть стоимости, то совместная собственность и индивидуальная собственность супруга - участника долевого строительства, определяется  исходя из доли средств, уплаченных до брака и в период брака.

Ситуация третья

Одним из супругов до брака заключен договор участия в долевом строительстве. Оплата по данному договору также произведена до брака, однако за счет кредитных (заемных) средств. При этом гашение кредита (займа) производилось (полностью либо в части) уже в период брака. В последующем (в период брака или уже после расторжения брака) было оформлено право собственности на квартиру, переданную в рамках договора участия в долевом строительстве. К какой собственности (индивидуальной или совместной) следует отнести в данном случае объект недвижимости при разделе общего имущества супругов? 

В данном случае второй супруг вправе требовать распространения режима совместной собственности в отношении оформленного объекта недвижимости, исходя из той доли кредитных (заемных) средств, которая погашалась в период брака. 

Всё просто, если кредит (заем) носил целевой характер (на заключение договора участия в долевом строительстве и оплату по нему), что было прямо зафиксировано в кредитном договоре (договоре займа).В этом случае возможно, что обеспечением являлся залог (ипотека) права требования по договору участия в долевом строительстве (п. 5 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). 

Однако значительно сложнее будет обстоять вопрос в том случае, если кредит (заем) носил нецелевой характер (например, "на неотложные нужды"). В этой ситуации доказать тот факт, что именно за счет этих кредитных (заемных) средств один из супругов приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве, второму супругу будет весьма проблематично. 

Ситуация четвертая

Договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен одним из супругов в период брака, однако право собственности на объект недвижимости было оформлено супругом уже после расторжения брака. Вправе ли второй супруг заявить какие-либо права в отношении данного объекта недвижимости при разделе общего имущества супругов? 

На указанный вопрос следует ответить положительно. 

Да, действительно, квартира как вновь созданный самостоятельный объект недвижимости впервые возникла уже после расторжения брака, и с формальной точки зрения приобретение супругом данной квартиры произошло после расторжения брака. 

Однако, заключение договора участия в долевом строительстве и оплата по данному договору произошли в период брака, так же как и  приобретение права требования в отношении конкретного объекта долевого строительства ("материализовавшегося" в последующем в квартиру). 

Право требования в отношении объекта долевого строительства может быть самостоятельным предметом залога (ипотеки) (п. 5 ст. 5 ФЗ N 102). 

Именно на основании полученного и оплаченного права требования по договору участия в долевом строительстве происходит приобретение в последующем права собственности на соответствующий объект недвижимости. 

Соответственно, поскольку и приобретение, и оплата права требования в рассматриваемой ситуации произведены одним из супругов в период брака, второй супруг вправе заявлять свои права в отношении оформленного уже после брака объекта недвижимого имущества.

Ситуация пятая

В период брака на одного из супругов безвозмездно оформлена уступка права требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона N 214-ФЗ). В последующем (в период брака или уже после расторжения брака) супругом оформлено право собственности на квартиру. Следует ли относить в данном случае эту квартиру при разделе к общему имуществу супругов или к индивидуальной собственности того из супругов, который путем безвозмездной уступки получил право требования по договору участия в долевом строительстве? 

Имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, является его собственностью(п. 1 ст. 36 СК РФ). В этом случае супругом безвозмездно получено право требования по договору участия в долевом строительстве, которое является необходимой и достаточной предпосылкой для получения в последующем объекта недвижимости (квартиры). 

Следовательно,  в нашей ситуации квартира должна быть отнесена к индивидуальному имуществу того супруга, который получил в период брака безвозмездно право требования по договору участия в долевом строительстве. 

Все ситуации, рассмотренные в данной статье, необходимо рассматривать с применением следующих положений:

  • при определении "сфер действия" режима раздельного имущества супругов и режима совместной собственности супругов необходимо учитывать произведенные в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие) – ст.37 СК РФ; 
  • допускать возможность признания имущества, нажитого каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них – п. 4 ст. 38 СК РФ ; 
  • учитывать  правила определения долей при разделе общего имущества супругов согласно ст. 39 СК РФ.

Форма обратной связи

E-mail*

Имя*

Телефон*

Тема сообщения*